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住房租賃，事關萬千租客安居。今年9月15日起，我國首部專門規范住房租賃活動的《住房租賃條例》施行，為出租人和承租人維護合法權益提供了保障。

新規落地兩個月來，帶來哪些積極變化？如何推動新規落實落細？“新華視點”記者進行了采訪。

新規帶來哪些積極變化？

前不久，在江蘇常州租房的小晨與二房東產生糾紛。對方不僅拒絕退還中央空調卡內小晨預付的900元費用，也不愿退還合同約定的2500元押金，小晨隨后向法院提起訴訟。

“10月底開庭通知下達后，二房東很快退了部分費用，我就決定撤訴了。糾紛能夠順利解決，多虧了新條例‘出租人無正當理由不得扣減押金’的規定，讓我維權更有底氣。”小晨說。

押金退還難、霸王條款、合同陷阱、虛假房源……我國住房租賃市場在快速發展的同時，也滋生了一些亂象。專家認為，新規的實施，為依法治理住房租賃市場、解決相關糾紛提供了重要依據。

根據條例，房產管理部門應當通過住房租賃管理服務平臺開展管理與服務。記者走訪發現，各地正在不斷完善住房租賃管理服務平臺功能，為業主、租客提供便利。租客通過平臺可實現房源核驗、信息查詢、網上簽約、登記備案等多種服務，與之前相比，房源信息的真實性明顯提升。住房租賃企業的管理服務也持續優化，更加正規透明。

記者在上海浦東新區的鏈家周浦新城店看到，店內布告欄區域張貼了內部管理制度、租賃核驗流程等文件，經紀人都隨身攜帶印有人員信息的員工身份卡。

“我們委托出租必須三證合一，取得房屋核驗碼后才會對外展示該房源。同時，上下家簽訂租賃合同后，住房租賃管理服務平臺系統會自動辦理租賃房源備案。”鏈家周浦新城店負責人說，條例讓房源備案有了明確依據，業主對備案工作配合度明顯提高；平臺向企業開放數據接口，簡化了經紀人的工作流程。

業內人士表示，目前多地規模較大的住房租賃企業正在升級住房租賃產品，持續完善相關配套、提升租賃服務質量等。貝殼研究院高級分析師黃卉說，條例通過企業登記備案、信用評價等機制，將各類經營主體納入監管范圍，一些不規范的經營主體逐步出清，市場競爭更有序，市場化、專業化住房租賃企業優勢正在顯現。

新規落地仍待進一步細化

近日，重慶市南岸區大學生小邱通過學校租房群租到一間房，與房東口頭約定“押一付一”后支付了2000元。事后，小邱發現該房間存在消防設施缺失、房門為玻璃門等安全隱患，遂提出退租，房東卻拒絕退款。最終經警方介入，小邱收回1300元。

重慶市房地產業協會副會長趙杰表示，小邱的經歷不是個案。“條例明確規定租賃雙方需實名核驗、合同必須備案，但現實中仍有大量像小邱這樣沒簽合同、現金交易的‘手拉手租房’現象，為糾紛埋下隱患。”此外，糾紛的舉證責任相關規定尚不清晰。比如裝修品質糾紛中劣質材料該由誰舉證、檢測費用如何分擔等問題，目前還缺乏清晰且兼顧各方利益的規則設計。

從走訪情況來看，新規施行后，大多數正規中介能做到合同標準化與流程透明化；但仍有部分房源以“實惠”“短租”為名規避備案與監管，凸顯政策在執行中仍需進一步細化并加強監督。

記者以租房者身份咨詢時發現，面對“是否有兩千元以內的隔斷間”的詢問，大部分品牌中介明確表示“不做這類房源”，但仍有部分中介存在規避新規的“灰色操作”。例如，上海松江區某中介稱可提供便宜裝修的廉價出租房；廣西南寧德佑的一個中介人員說，平臺本身不做隔斷房，但二房東改造后的隔斷房仍可上架。

記者還發現，仍有房產經紀中介網站的部分房源圖片存在明顯修飾現象，室內實景與宣傳圖片差距較大。經紀人小艾透露:“一些房源的實地狀況確實會與網絡圖片有差距，這類操作基本上是為了引流。”

北京市房地產法學會副會長趙秀池認為，當前市面上各房產中介機構之間數據互不連通，也沒有和住房租賃管理服務平臺進行對接，難以保證房源信息的真實性和房源質量，存在監管漏洞。此外，多部門之間的協同監管、信息共享與聯合執法有待加強，條例相應配套制度與實施細則仍不完善，需要盡快予以細化。

如何推動新規落實落細？

條例針對群眾關心的押金糾紛多發、租賃合同備案少等問題作出規制，對住房租賃企業等相關經營主體的責任也有明確規定。下一步，如何推動新規落實落細？

“法律法規的生命力在于實施。”清華大學房地產研究中心主任吳璟表示，要進一步暢通消費者的維權渠道，落實行業協會、各企業及相關部門的投訴制度，依法治理押金退還難、任意中止合同、霸王條款、合同陷阱等亂象，推動住房租賃市場規范健康發展。同時，強化監管體系建設，提高監管執法力度和覆蓋面。

據悉，目前各地正在推出配套政策，推動住房租賃市場健康發展。鄭州制定并發布《鄭州市住房租賃合同范本》，保障租賃當事人合法權益；重慶在條例出臺后第一時間啟動配套管理辦法的立法程序，并印發通知強化全鏈條監管；北京瞄準個人“二房東”亂象，明確個人轉租10套（間）及以上將納入行業監管。

針對租金安全的監管難點，西安在落實新規的基礎上，進一步強化了“數據端+資金端”的雙重監管；青島正在完善二手房交易資金監管、住房租賃資金監管、企業信用評價等相關制度和監管措施；濟南逐步建立租金監管與監測功能，從“事后糾紛處理”轉向“事前風險預防”，防止不良企業“不合理收費”“卷款跑路”等情況發生。

重慶市住房和城鄉建設委員會房地產市場處副處長陸俊說，下一步將在條例基礎上制定更具操作性的規則與標準，擬對違規行為實施信用懲戒，對合規行為提供稅收、融資等政策支持；培育和規范市場化租賃企業，支持企業參與存量房屋盤活利用；構建多部門信息共享與協同執法機制，提升監管效能，并實現市、區（縣）、鎮（街）業務協同聯辦，提升規范化管理服務水平。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強建議，進一步豐富住房租賃管理服務平臺功能，完善住房租賃相關從業機構、從業人員、租賃房源、租賃合同等數據，為經營主體提供更加高效便捷的服務，為群眾安心租房保駕護航。