證券日報2022-08-08 10:54:01
近期，多地多部門進一步出臺政策促進房地產市場健康平穩發展，金融機構也積極響應并主動擔當。一方面，對于存量部分，監管部門和各地政府及時分解執行穩房地產市場要求，金融資產管理公司(AMC)也紛紛行動，提速為房企紓困；另一方面，對于增量部分，多地加強預售資金監管，營造良好市場環境。
目前，多地“保交樓”政策舉措落地有聲，購房者直呼“很放心”；三四線城市的從業者則期待政策覆蓋面進一步擴大。
接受《證券日報》記者采訪的專家表示，AMC紛紛紓困房企，說明各類扶持工作已進入實質階段，隨著中央層面對“保交樓”作出明確指示，預計相關AMC和出險企業的合作情況會增加。同時，優化預售資金監管是因城施策、壓實地方政府監管責任的重要方面，預計后續其他地區也會陸續跟進。
AMC加速紓困房企
近段時間，從中央到地方，都對穩定房地產市場工作作出明確指示。7月28日召開的中央政治局會議首提“保交樓”，強調“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”；銀保監會十日內三次點題“保交樓”。地方層面，上海銀保監局在召開的2022年年中工作推進會中提到，“保持房地產融資平穩有序”“支持上海市做好‘保交樓’工作”。
與此同時，年內監管部門出臺多項政策，鼓勵AMC積極參與問題房企并購重組、中小金融機構改革化險等重點領域風險化解工作。
AMC紓困房企速度正在加快。8月5日，中國華融發布消息稱，近日公司與陽光集團簽署《紓困重組框架協議》，并召開紓困戰略合作會議。7月19日，河南資產聯合鄭州地產集團設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。今年以來，中國華融、長城資產、信達資產、東方資產等4家全國性AMC先后參與出險房企的收并購行動。
8月7日，記者從長城資產獲悉，今年上半年，公司通過“總總對接”“總分聯動”等方式，與12家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選，對受困房企提供的意向紓困項目資產深入研判。
“今年3月份以來，國有及地方AMC參與地產風險化解的公開項目中，已披露合作計劃的項目紓困資金規模約350億元?！敝薪鸸狙芯坎裤y行業首席分析師張帥帥對《證券日報》記者表示，從目前已公開的紓困案例來看，AMC主要紓困方式是聯合產業投資人(通常為央企或地方國企)設立紓困基金或合作平臺，由AMC發揮產業鏈及政府資源調動融通優勢，由產業投資人發揮開發運營優勢。
上海金融與發展實驗室主任曾剛對《證券日報》記者表示，AMC作為專業的風險處置機構，與其他金融機構相比在風險處置化解方面更具專業性，可借助多元化手段和綜合化平臺為出險企業提供有效支撐。未來，AMC在助力房企和重點項目紓困化險等方面將會取得較好進展，發揮重要作用。
值得一提的是，鄭州市日前印發的《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》提到，房地產紓困基金按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設紓困專項基金，規模暫定100億元，采用母子基金方式運作。
“鄭州紓困基金模式的創立具有導向作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，此類基金具有杠桿撬動效應，同時，其投入和運作也體現匯集各類社會資金的導向，尤其是包括資管、商業銀行等資金都會進入，客觀上增強解決問題的資金實力，對于三季度快速破解“爛尾樓”問題具有積極意義。
河南省信陽市中樂百花公館3期營銷中心李女士告訴《證券日報》記者，“由于多地‘保交樓’各項舉措出臺時間不久，還未直接傳導至信陽市?！彼诖吒采w面進一步擴大，“‘保交樓’各項舉措能從源頭上防范‘爛尾樓’風險，但當前只有部分省會城市出臺相關舉措，希望未來政策面能覆蓋至三四線城市，給予購房者更多信心。”
多地加強預售資金監管
今年年初，住建部、央行和銀保監會三部門聯合印發《關于規范商品房預售資金監管的意見》(以下簡稱《意見》)，加強對預售資金的監管。隨后多地陸續出臺相關細則。
中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，多地均按照《意見》落實細則，包括預售資金如何確定商業銀行、監管賬戶的設立、如何確定監管額度、資金如何使用、企業違規挪用將被追責、厘清三方監管部門各自權責等多方面內容。不同之處在于：一是監管額度的核準方式不同，有的地方按預售總價款的某一比例，也有地方是固定工程造價或工程造價乘以系數；二是在商品房建設過程中，資金支取的工程節點設置方式和對應節點的預售資金監管賬戶余額要求不盡相同。
為進一步觀察監管要求實施情況，《證券日報》記者以購房者身份，線上咨詢了鄭州市金水區某新開樓盤項目(商品房)的經紀人。對方介紹，“項目計劃2024年底交房，交房時間和交房品質都有保障。”
當記者表示對期房有“爛尾”顧慮時，該經紀人表示，現在監管要求，房地產開發企業預售商品房取得的全部收入，需全部存入監管賬戶，目的就是保交房、防“爛尾”、保障購房者權益。
有鄭州市購房者對記者談及政策發布后最直觀的感受，“現在樓盤售樓處連財務人員都沒有，全都是銀行提供的資金監管賬戶專業POS機，讓人很放心?！?/p>
同樣的情形也發生在信陽市。李女士介紹，“自河南地區出臺預售資金監管政策后，所有開發商辦理商品房預售證必須出具資金監管賬戶等詳細信息?！?/p>
在明明看來，優化預售資金監管是因城施策、壓實地方政府監管責任的重要舉措，預計后續其他地區會陸續跟進。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，發展是解決問題最好的辦法，房地產調控政策仍需繼續發力，當前房地產市場仍處于深度調整階段，需繼續因城施策加大政策優化力度，給予地方政府更大自主權，降低購房門檻、降低購房成本，如二線城市進一步優化限購、限貸、限售等政策，促進合理住房需求釋放，促進房地產市場平穩健康發展。（昌校宇 楊 潔）
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